Сколько стоит метр в Москве: цены сделок, а не объявлений
Когда вы смотрите объявления, вы видите, сколько продавцы хотят получить. Сколько покупатели заплатили на самом деле, видно в другом месте — в договорах купли-продажи, которые проходят через Росреестр. Эти два числа не совпадают, и ориентироваться стоит на второе.
Ниже — медианы по реальным сделкам Москвы и ближнего Подмосковья за последние четыре квартала. Без округлений до красивого и без слова «примерно».
1. Сколько стоит метр по сделкам
Медианная цена квадратного метра в сделках по Москве — 318 302 ₽. Медиана, а не среднее: среднее в недвижимости всегда тянут вверх несколько дорогих объектов, и к типичной квартире оно отношения не имеет. Четверть сделок прошла дешевле 255 608 ₽ за метр, четверть дороже 396 040 ₽ — вот настоящая ширина рынка, и она больше, чем кажется по объявлениям. Если ваша цена попадает в эту вилку, вы в рынке.
2. Почему метр в однушке самый дорогой
В Екатеринбурге кривая цены за метр прогибается на двушке. В Москве прогиб есть, но лидер другой: дороже всего метр в однокомнатной, а не в студии.
Дешевле всего метр в двухкомнатной — тот же самый массовый и конкурентный товар, что и в Екатеринбурге. А вот дороже всего в Москве не студия, а однушка: это самый массовый формат входа на рынок (27 493 сделки — больше, чем в любой другой комнатности), и на него самый высокий спрос при ограниченном предложении в старом жилом фонде внутри города.
3. Что делала цена последние два с половиной года
Рынок Москвы почти не падал: из десяти доступных кварталов вниз ушёл только один, и то на полпроцента. В 2026 году рост резко ускорился: около 6,5% за квартал против 1,5–3% в 2025-м и меньше процента в 2024-м.
4. Подмосковье: где метр дешевле
Внутри ближнего пояса Подмосковья разброс больше, чем между комнатностями в Москве. Города у МКАД — примерно на треть дешевле Москвы, дальние промышленные — втрое.
Между двумя домами в одном районе разница бывает больше, чем между районами. Мы находим аналоги вокруг вашего адреса, считаем медиану по ним и показываем, на чём она построена. Рынок вокруг — бесплатно, ваша цена и список аналогов — за 150 ₽.
Проверить квартиру5. Пять способов неправильно прочитать эти цифры
- 01Умножить медиану города на свою площадьПолучится цена абстрактной квартиры в абстрактном районе. Медиана по городу — ориентир порядка величины, а не оценка объекта.
- 02Решить, что раз метр в однушке дороже, однушку продавать выгоднееДороже метр, а не квартира целиком. Однушка всё равно стоит дешевле двушки: 12 150 000 ₽ против 16 090 000 ₽ по медиане сделок.
- 03Считать цену договора суммой на рукиРосреестр публикует то, что написано в договоре. Совпадает ли это с фактическим расчётом между сторонами, из данных не видно.
- 04Брать медиану полугодовой давностиВ 2026 году медиана прибавляла около 6,5% за квартал. Полгода отставания — это уже двузначное отклонение от вашей цены.
- 05Сравнивать свою квартиру с городом, а не с соседямиМежду квартилями Москвы разброс от 255 608 до 396 040 ₽ за метр. Где внутри этой вилки стоит ваш дом, медиана города не скажет.
Медианный метр в Москве стоит 318 302 ₽ по 89 399 сделкам за год. Дороже всего метр в однокомнатной, дешевле всего — как и в Екатеринбурге — в двухкомнатной. Рынок почти не падал: из десяти кварталов вниз ушёл только один, а с начала 2024 года медиана выросла на 26,6%; в 2026 году она прибавляла около 6,5% за квартал. Подмосковье идёт от 92 360 ₽ в Орехово-Зуеве до 221 979 ₽ в Реутове. Всё это ориентиры порядка, а не оценка вашей квартиры: её считают по соседним домам.