Почему квартира не продаётся: что происходит с ценой, пока вы ждёте
Квартира висит третий месяц, звонков нет, и первый совет от всех вокруг — «подожди, твой покупатель найдётся». Иногда это правда. Чаще ожидание заканчивается тем же, чем закончилось у большинства: продавец снижает цену, только на несколько месяцев позже и на большую сумму.
Мы посмотрели, что на самом деле происходит с ценой в объявлениях Свердловской области, пока они висят. Ниже — что видно в данных и, не менее важно, чего в них не видно.
1. Что вообще можно измерить, а что нельзя
Честно о границах, прежде чем показывать числа. Среднего срока продажи мы вам не назовём, и никто честный не назовёт: чтобы его посчитать, нужно знать день, когда квартиру выставили, и день, когда её купили. Второго нет ни у кого, кроме сторон сделки. Росреестр публикует договоры без срока экспозиции, а исчезновение объявления с площадки означает только исчезновение с площадки — продал, передумал или переподал заново, из данных не отличить. Зато прекрасно видно другое: как продавец сам двигает цену, пока ждёт.
2. Кто двигает цену и в какую сторону
Из 49 620 объявлений цена хотя бы раз сдвинулась у 21 608. Дальше начинается неожиданное: вниз ходят не все. Почти четыре из десяти движений — вверх.
Подъём цены обычно означает не жадность, а переоценку: продавец начал слишком низко, получил шквал звонков в первую неделю и понял это. Ошибка в меньшую сторону чинится легко и быстро. Ошибка в большую сторону чинится месяцами — и это ровно та асимметрия, ради которой стоит потратить вечер на расчёт до публикации.
3. На сколько снижают те, кто снижает
Медианное снижение выглядит скромно в процентах и совсем не скромно в рублях. И это не одна большая уступка в конце, а обычно две-три ступеньки подряд.
4. Что делать, если звонков нет
Ожидание само по себе не аргумент. Рынок отвечает на цену быстро, и молчание — тоже ответ. Порядок действий такой:
Снижать вслепую — это отдавать сотни тысяч на всякий случай. МЕРА найдёт аналоги вокруг вашего адреса и покажет, где ваша цена относительно них. Рынок вокруг — бесплатно, разбор вашей цены — за 150 ₽.
Проверить квартиру5. Пять причин простоя, которые не в цене
- 01Четыре фотографии, снятые вечеромОбъявление конкурирует в ленте миниатюр, а не в тексте. Если карточку не открыли, цена значения не имела.
- 02Описание из характеристик«2/5, панель, 44 м²» покупатель уже видит в фильтре. В описании должно быть то, чего в фильтре нет.
- 03Показы только по будням до шестиВаш покупатель в это время на работе. Часть простоя — это не отказ рынка, а несовпадение расписаний.
- 04Обременение, о котором вы скажете позжеИпотека, доли, несовершеннолетний собственник. Всплывает на этапе аванса и отправляет вас в начало.
- 05Продажа «в никуда»Если вы не знаете, куда переезжаете, вы неосознанно тормозите сделку сами. Покупатель это чувствует раньше вас.
Срок продажи никто честно не измерит: снятие объявления и продажа в данных неразличимы. Зато видно движение цены. Она двигалась у 43,5% объявлений, и в 60,2% случаев вниз, в медиане на 3,85% и 291 000 ₽. Прежде чем снижать, проверьте цену по аналогам и проверьте само объявление: часть простоя не в цене.