Сколько стоит метр в Екатеринбурге: цены сделок, а не объявлений
Когда вы смотрите объявления, вы видите, сколько продавцы хотят получить. Сколько покупатели заплатили на самом деле, видно в другом месте — в договорах купли-продажи, которые проходят через Росреестр. Эти два числа не совпадают, и ориентироваться стоит на второе.
Ниже — медианы по реальным сделкам Екатеринбурга и области за последние четыре квартала. Без округлений до красивого и без слова «примерно».
1. Сколько стоит метр по сделкам
Медианная цена квадратного метра в сделках по Екатеринбургу — 123 626 ₽. Медиана, а не среднее: среднее в недвижимости всегда тянут вверх несколько дорогих объектов, и к типичной квартире оно отношения не имеет. Четверть сделок прошла дешевле 100 000 ₽ за метр, четверть дороже 151 288 ₽ — вот настоящая ширина рынка, и она больше, чем кажется по объявлениям. Если ваша цена попадает в эту вилку, вы в рынке.
2. Почему метр в двушке самый дешёвый
«Чем больше квартира, тем дешевле метр» — самое живучее заблуждение о ценах. По сделкам кривая не падает, а прогибается: дешевле всего метр в двухкомнатной, а дальше он снова дорожает.
Объяснение простое: у студий и у больших квартир метр продаётся вместе с чем-то ещё. У студии — с низким порогом входа, её берут те, кому важна сумма целиком, а не цена метра. У четырёхкомнатной — с домом и районом, потому что такие квартиры почти не строят в дешёвых сериях. Двушка же самый массовый и самый конкурентный товар на рынке, и цена метра в ней прижата плотнее всего.
3. Что делала цена последние два с половиной года
Рынок Екатеринбурга не падал ни одного квартала из десяти доступных. Медиана росла непрерывно, но по-разному: в 2024 году прибавка держалась около полутора процентов за квартал, в 2025-м и 2026-м ускорилась. Для продавца отсюда следует практический вывод: цена, посчитанная по сделкам полугодовой давности, сегодня занижена.
4. Города области: где метр дешевле
Внутри Свердловской области разброс больше, чем между комнатностями. Города-спутники Екатеринбурга идут почти по областной столице, дальние промышленные города — втрое дешевле.
Между двумя домами в одном районе разница бывает больше, чем между районами. Мы находим аналоги вокруг вашего адреса, считаем медиану по ним и показываем, на чём она построена. Рынок вокруг — бесплатно, ваша цена и список аналогов — за 150 ₽.
Проверить квартиру5. Пять способов неправильно прочитать эти цифры
- 01Умножить медиану города на свою площадьПолучится цена абстрактной квартиры в абстрактном районе. Медиана по городу — ориентир порядка величины, а не оценка объекта.
- 02Решить, что раз метр в двушке дешевле, двушку продавать невыгодноДешевле метр, а не квартира. Двушка всё равно стоит дороже однушки: 6 015 000 ₽ против 4 650 000 ₽ по медиане сделок.
- 03Считать цену договора суммой на рукиРосреестр публикует то, что написано в договоре. Совпадает ли это с фактическим расчётом между сторонами, из данных не видно.
- 04Брать медиану полугодовой давностиЗа последние четыре квартала медиана прибавляла около двух процентов за квартал. Полгода отставания — это несколько процентов мимо вашей цены.
- 05Сравнивать свою квартиру с городом, а не с соседямиМежду квартилями Екатеринбурга разброс от 100 000 до 151 288 ₽ за метр. Где внутри этой вилки стоит ваш дом, медиана города не скажет.
Медианный метр в Екатеринбурге стоит 123 626 ₽ по 24 535 сделкам за год. Дешевле всего метр в двухкомнатной, дороже всего в студии. Рынок рос все десять доступных кварталов и прибавил 20,6% с начала 2024 года. Города области идут от 40 527 ₽ в Новоуральске до 102 888 ₽ в Верхней Пышме. Всё это ориентиры порядка, а не оценка вашей квартиры: её считают по соседним домам.