Как МЕРА считает цену квартиры

1. Откуда данные

Объявления о продаже. Квартиры на вторичном рынке с нескольких крупных сайтов недвижимости. В расчёт идут объявления, которые были на сайте в последние 14 дней. Предложения застройщиков в новостройках не берём: у них другая цена (если похожих квартир очень мало, их добавляем — об этом ниже). Квартиру, выставленную на нескольких сайтах, считаем один раз, а с одного адреса берём не больше 5 объявлений, чтобы один дом не перевесил остальные. Названия сайтов мы не публикуем: на сайте они обозначены «Источник 1», «Источник 2» и так далее.

Сделки. Договоры купли-продажи квартир из открытых данных Росреестра: цена, площадь, этаж, улица, у части сделок — год постройки дома. Номера дома и числа комнат в этих данных нет, а дата сделки известна с точностью до квартала. Росреестр публикует сделки поквартально, и в расчёт попадают только уже опубликованные кварталы. Сделки за следующий квартал появятся примерно через полтора–два месяца после его окончания. В договоре цена иногда ниже фактической.

Автоматические оценки сайтов недвижимости. Некоторые сайты недвижимости сами оценивают квартиры. Эти оценки мы не выдаём за свои и не берём за основу, но учитываем: если наша цена заметно ниже оценки сайта, а сама оценка построена не на слишком маленькой выборке, цена сдвигается к ней. Когда именно — в разделе «Как получается цена».

2. Как подбираем похожие квартиры

Похожая квартира — та, которую покупатель рассматривал бы вместо вашей. Сначала смотрим ваш дом: если в нём есть хотя бы 3 объявления о продаже квартир с тем же числом комнат и площадью не больше чем на 15 % меньше или больше вашей, подбор берёт только их и по соседним домам не идёт.

Если таких в доме меньше, ищем квартиры с тем же числом комнат и площадью ±15 % в радиусе 1 км. Дом при этом должен быть того же периода постройки, а его этажность — от половины до двойной этажности вашего дома. Если год постройки вашего дома неизвестен, этого условия нет.

Если похожих мало (в домах того же периода постройки — меньше 8), расширяем поиск по шагам — от того, что меньше всего меняет цену, к тому, что меняет сильнее:

1. 01
   Радиус и площадь

   Радиус до 2 км, затем допуск по площади до ±25 % — по-прежнему в домах того же периода постройки.
2. 02
   Без периода постройки

   Если и так меньше 5, условие о периоде постройки и этажности дома снимаем и ищем заново: 1 км, затем 2 км, а если совсем мало — с допуском по площади ±25 %.
3. 03
   Соседнее число комнат

   На одну комнату больше или меньше; студии и однокомнатные — вместе.
4. 04
   Объявления постарше

   Объявления за последние 60 дней вместо 14.
5. 05
   Новостройки

   Добавляем предложения в новостройках.
6. 06
   Дальше от дома

   Радиус 3 км, затем 5 км.

Шаги с третьего по шестой включаются, только если похожих по-прежнему меньше 5. Каждое расширение отчёт называет в разделе «Как рассчитано», и при любом из них достоверность в отчёте — «низкая».

Бесплатная проверка на сайте считает похожие квартиры по тем же основным признакам — то же число комнат, площадь ±15 %, радиус 1 км, объявления последних 14 дней, — но без условия о периоде постройки дома. Цены в ней нет: она показывает, сколько похожих квартир продаётся рядом и как давно висят их объявления.

3. Как получается цена

Для каждой похожей квартиры берём цену квадратного метра, а цены, резко выбивающиеся из остальных, отбрасываем. В Свердловской области цену метра каждой похожей квартиры ещё приводим к этажу и ремонту вашей, если вы их указали: первый этаж и последний этаж в трёх-пятиэтажных домах стоят дешевле средних, а ремонт меняет цену в обе стороны. Эти поправки посчитаны по объявлениям внутри одних и тех же домов Екатеринбурга. В других регионах поправка на ремонт — ориентировочная, а на этаж не делается.

Цена в объявлении — медиана цены метра похожих квартир, умноженная на площадь вашей: у половины похожих квартир метр дешевле, у половины дороже. Диапазон обычно — средняя половина цен, без четверти самых дешёвых и четверти самых дорогих. Если диапазон получается меньше ±12 % от цены, расширяем его до этих границ: при двух-трёх похожих квартирах узкий диапазон обещал бы точность, которой нет.

Если в вашем доме продаются хотя бы 4 квартиры похожей площади — или в радиусе 500 м хотя бы 4 с тем же числом комнат, — цена строится в первую очередь по ним: чем ближе квартира к вашей по площади, числу комнат и этажу, тем больше её вес. Диапазон тогда показывает, насколько различаются цены этих квартир. Если их цены сильно расходятся, возвращаемся к общему подбору.

Если такой опоры нет, а автоматическая оценка сайта недвижимости для квартиры в вашем доме выше нашей цены больше чем на 15 %, цена сдвигается к этой оценке на половину разницы — только вверх: оценка ниже нашей цену не снижает. Верх диапазона может подняться до верхней границы оценки сайта, даже если сама цена не сдвинулась. Оценку, которую сайт построил на слишком маленькой выборке, не учитываем вовсе: она не сдвигает ни цену, ни диапазон. Если цена сдвинулась, это написано в отчёте, в пояснении к расчёту.

Если похожих объявлений меньше 5 и опоры на квартиры вашего дома или ближайших 500 м нет, а на вашей улице есть хотя бы 3 сделки с похожей площадью, цена считается по сделкам Росреестра, и отчёт так её и подписывает. Если сделок на улице меньше, цена строится по тем немногим объявлениям, что нашлись, с пометкой «Данных мало». Если не нашлось ни одной похожей квартиры в продаже и на улице меньше 3 сделок, цену мы не называем, и деньги за отчёт не списываются.

Другие поправки, если они сработали, тоже перечислены в пояснении к расчёту.

4. Ожидаемая цена сделки

Цены в объявлениях обычно выше цен в договорах. Поэтому рядом с ценой в объявлении отчёт показывает ожидаемую цену сделки — прогноз цены в договоре купли-продажи. Это цена в объявлении с поправкой на то, насколько в вашем регионе цены в договорах ниже цен в свежих объявлениях квартир похожей площади. Для Свердловской области, Москвы и Подмосковья поправку мы дополнительно уточнили по прошлым сделкам — отдельно для домов разных лет постройки. Выше цены в объявлении ожидаемая цена сделки не бывает. Её диапазон показывает, насколько обычно расходились такой прогноз и цена в договоре на прошлых сделках региона.

5. Сделки на вашей улице

Отдельно отчёт показывает, почём продавались квартиры похожей площади на вашей улице: договоры купли-продажи с площадью ±15 % от вашей за последние 12 месяцев. Росреестр публикует сделки с точностью до квартала, поэтому обычно в расчёт попадают два-три последних опубликованных квартала. Цены прошлых месяцев приводим к текущему уровню по индексу цен. Затем берём середину и коридор — от цены, дешевле которой прошла десятая часть сделок, до цены, дороже которой прошла десятая часть, — и умножаем на площадь вашей квартиры. В других городах Свердловской области, если на улице меньше 3 сделок, берём сделки по всему городу.

Сделки на улице при любом их числе проверяют опору на квартиры в радиусе 500 м: если её цена намного выше цен в договорах, опору не используем. Других последствий для цены у сделок нет, пока их меньше 10, а похожих объявлений хватает: тогда сделки показываются для сведения. Если сделок 10 или больше, они ограничивают цену по объявлениям: если она выше верхней границы коридора больше чем на 40 %, расчёт опускает её до уровня на 40 % выше этой границы, а если ниже нижней больше чем на 20 % — поднимает до уровня на 20 % ниже неё (подъём не делается, когда цена построена по опоре на квартиры дома или ближайших 500 м). Цену, построенную по квартирам вашего дома, коридор не ограничивает. Когда объявлений мало, цена может целиком строиться по сделкам — об этом в разделе «Как получается цена».

Ниже в отчёте — последние сделки с похожей площадью рядом с домом. Номеров домов в данных о сделках нет, поэтому отнести сделку к конкретному дому нельзя.

6. Срок продажи

В отчёте срок продажи — сколько дней прошло от публикации до снятия объявления у квартир с тем же числом комнат и похожей площадью в радиусе подбора за последние 24 месяца. Показываем его, только если таких объявлений не меньше 30: медиану и диапазон, в который попадает средняя половина значений. Это срок до снятия объявления, а не до сделки: объявление снимают и без продажи.

По Екатеринбургу в целом срок продажи считаем строже — только по квартирам, для которых потом нашёлся договор купли-продажи (как их сопоставляем — в следующем разделе). Что получилось — в статье о сроке продажи.

7. Торг

Росреестр публикует сделки без ссылки на объявление, поэтому торг можно посчитать только там, где квартиру удалось найти и в объявлениях, и в договорах. Квартиру из объявления и из договора считаем одной, если они совпадают по улице и году постройки дома, этажу и площади (расхождение не больше двух десятых процента), а объявление снято в квартал сделки или в пределах месяца до или после него; номера дома в данных о сделках нет. Торг — разница между последней ценой объявления и ценой в договоре; снижения цены до последней редакции объявления в него не входят. Сколько уступают в Екатеринбурге — в статье о торге, подробности метода — в сносках к ценам сделок.

8. Цены по районам

Медианы цен на страницах Екатеринбурга и его районов считаем по договорам купли-продажи квартир за четыре последних опубликованных квартала — сейчас это III кв. 2025 – II кв. 2026. Сделки площадью меньше 18 или больше 200 м², а также с ценой метра дешевле 30 000 или дороже 600 000 ₽ не учитываем, чтобы доли, нерыночные сделки и ошибки в данных не сдвигали медиану. Изменение медианы за год считаем к четырём кварталам до этого, а торг и срок продажи — по парам «объявление ↔ договор» за свой период; он подписан рядом с ними.

Район сделки определяем по кадастровому кварталу: квартал относим к району, где лежит больше половины его площади. Если так район не определился, берём район по улице, но только когда он совпадает с районом, указанным в данных самой сделки; иначе район считаем не определённым. Разбивка — по площади, а не по комнатам: числа комнат в данных о сделках нет. Медиану района показываем, если сделок в нём не меньше 100, а цену метра в полосе площади — если сделок в полосе не меньше 30.

Сами цены и все оговорки к ним — на странице «Цены сделок по районам Екатеринбурга».

9. Насколько можно доверять расчёту

Достоверность в отчёте — одно слово и объяснение к нему.

В общем подборе важно ещё, из скольких разных домов набраны похожие квартиры: если почти все они из немногих домов, уровень ниже, даже когда цены близки. К цене по опоре на квартиры вашего дома или ближайших 500 м это не относится — там уровень зависит прежде всего от того, насколько расходятся их цены.

Насколько расчёт совпадает с ценами в договорах, мы проверяем на прошлых сделках. Результаты, дата проверки и её ограничения — в разделе «Точность» на главной.

10. Чего расчёт не знает

Это рыночная оценка по сопоставимым объектам, а не официальный отчёт оценщика: для банка, суда, опеки или нотариуса нужен отчёт аккредитованного оценщика.

Мы не видим квартиру: вид из окна, планировку и состояние сверх того, что вы указали в форме, расчёт не знает.

Снятие объявления мы не считаем продажей: объявление снимают и без сделки.